數據主宰定價

Jack Chan Uncategorized 0 Comments

為你的產品定價是一門不簡單的學問。你的生意能做大不,要看你的營利,營利多少,要看成交量及利潤。

好的定價不是簡單把你的成本加上一個隨意的百分比就好了。你問問你身邊做生意的朋友就知道。 價錢定得太高,消費者不會在你這邊買。價錢定得太低, 你的利潤就少。

和消費者消費前會貨比三家的原理一樣,但最 optimised 的定價就更複習了。 消費者格價,只需要找到同類產品最便宜的賣家。但商家在定價時,也要知道競爭的定價。定價要有競爭力之餘,也要同時保持利潤最大化。

舉個例子,你在賣紅酒, 一瓶紅酒連成本及你的營運開銷等,最低要賣一百元一瓶,就叫這個做 fair price 吧。 Fair price 以上的是你的盈利。假設巿場上你的競爭對手在賣120,130 等的價錢,這時如你沒有做格價,而定價是 150,那你的價錢是相當沒競爭力的。結果是你的生意沒有什麼成交,顧客都不願意光顧。 但反過來說, 如你定 101,每瓶賺一元,你會有很多客戶光顧,你也不會虧本,只是賺得很少。

那最好的做法,可能是把價錢定作 119 吧。一來是巿場最低價,也把你的利潤最大化。加上這個 119 的價錢也是營銷學裡的 charm pricing,這可能是最好的定價。

從上面的例子可以看到,數據的重要性。事實上像 Google 這些掌握大數據的公司,已經把這個概念溶入了他們的 Google Ad 標價當中, 這是對廣告商的一個公平的做法。要知道在 Google Ad 下廣告時,你是按每一個關鍵字的點擊設定一個你所能承受的最大價錢。

內地公寓與住宅的區別

Jack Chan 物業投資 0 Comments

在內地購入的物業,有多種不同的類型。有商舖, 寫子樓, 公寓,住宅等。其中公寓及住宅比較容易混淆起來。 其實公寓和住宅都可以作住的用途, 絕對合法。但公寓的功能會多一點, 可以商住兩用。

我認為兩者主要的分別是在設計格局上。公寓的話一般附近會有辦公配套, 如會議室,商用大堂等。 因為是公寓,大堂亦有點像辦公樓的感覺,會一層多戶。住宅的話,就會有休憩空間,搞一點綠化的。附近也會配置購物商場及學校等。

至於投資方面來看,公寓作辦公室出租的話, 一般租金回報會稍為高一點。當然要看很多其它因素。而升值潛力方面,則眾說紛紜,但都差不多。

惠州2017冬樓巿分析 – 深圳 14 號線的展望

Jack Chan 物業投資 0 Comments

惠州在深圳東部,在地鐵十四號線的規劃中可以看出,國家的發展策略看似是把深惠同城化。由於樓價相對地大落後,所以對不少深圳工作的人住在惠州也算是一個好選擇。

我在百度地圖做了一個簡單的估算,從深圳中心去福田口岸出發,如果開車到惠陽,預計時間應該是1小時40分鐘。不算近。

但如看以下的地鐵線路圖 (末建成),估算從出發到惠州南站,大概是二十個站,時間應該為大概一小時。其實也不算太壞。

Screen Shot 2017-12-26 at 12.31.13 PM.png

我們再看看現在深圳地鐵的平均速度,大概時速是 38 公里,和香港的 33 公里是差不多。但可以看到如站數少,距離長的線,如 11 號線,時速是可以去到 56 公里。維基百科現在說,”深圳地铁14号线,总体规划自福田会展中心至惠州南站及新桥站。深圳一期建设段为沙田到岗厦北,主线线路总长约50.4km,设站15座。惠州段约11.1公里,设站4座,平均站间距3.3km;全线设车辆段1座,停车场3座;全线设主变电所4座;控制中心设置在深云车辆段NOCC。将于2017年12月28日正式开工,计划2022年12月31日竣工。”。這樣看來,估計時間也是大概一小時左右,可由惠州南直達福田會展中心。

線路名稱 長度(千米) 车站数 行驶时间(分钟) 平均時速 平均每站時間 ( 分鐘)

1号线 (罗宝线)

41.0 30 67

36.72

2.23

2号线 (蛇口线)

35.7 29 64

33.47

2.21

3号线 (龙岗线)

41.7 30 69

36.26

2.30

4号线 (龙华线)

20.5 15 32

38.44

2.13

5号线 (环中线)

40.0 27 63

38.10

2.33

7号线 (西丽线)

30.1 28 55

32.84

1.96

9号线 (梅林线)

25.3 22 45

33.73

2.05

11号线 (机场线)

51.7 18 55

56.40

3.06

總數

286 199 450

38.13

2.26

惠州南站也是高鐵站, 現在已有高鐵直通深圳的深圳北站,全程只需要三十分鐘,二十元的票價。這是一個很合理的價錢,相比香港現在由屯門到鰂魚涌上班的高薪白領,現在也要付 27元的票價。而時間方面尚算合理。

我問惠州的地產經紀,找了幾個樓盤,做了一些研究。其中一個錦江.海悅中心,還是不錯的。暫時是草洋站附近的唯一住宅樓盤,可惜是期貨,要 2019 才交收。但草洋站實地考察過後,現在其實很多地方還在建設中,將來說不定有更多樓盤更接近地鐵站。

樓盤 賣點 最小面積 單價
榮達豐園 接近惠州南站

97

12500

德明華庭 遠離巿中心

85

14000

德威花園城 遠離巿中心

95

9800

錦江.海悅中心 地鐵草洋站旁

91

13000

Screen Shot 2017-12-26 at 1.01.53 PM.png

已現時深圳龍崗的樓巿已達40000 一平米的情況下,估計將來地鐵線如真如以上所論述,可以建一小時的便捷同城圈的話,兩地的樓價將會拉近。

關於數學 – 我給學生們的建議

Jack Chan Uncategorized 0 Comments

pi-1453836_640.jpg

不少人都對數學沒有好感。 這當然也包括我現在的幾位學生。 一般都有這樣的一個想法, 就是覺得數學在日常生活中都沒有多大的作用。 即使將來在社會工作, 也很難發現到其用處。

通常這個時候,我就會分析說,先不要談將來數學的用處。 就算是為了應付考試, 數學都算是能最客觀地拿分的科目。 數學在答題時極之準確, 不存在模糊的評分準則。 比方說中四五的數學,要你證明一條算式。 證明到你就有分, 證明不到就沒有分了。 這和中英語文的作文不同, 你可以很肯定自己會合格, 但拿高分就要看當天考試的發揮, 評分準則也很主觀。

數學在實際生活上也很有用的。 例如在商業社會上, 你要向銀行貸款買物業吧,複利率是怎樣計算這個你知道的話, 就更容易了解他們說的月平息, 實際年利率, 還款年期等都可以更容易理解。 又例如買六合彩的機會率是多少。 商場的優惠究竟是不是划算。 這些都是數學。 當然數學最重要都是鍛練你的理性邏緝思維, 對日常生活上每一決定都很重要。

在我自己來說, 我小時候就因為拿了不少數學比賽的獎項, 在這種 positive feedback loop 的情況下,對數學產生濃厚的興趣。那個時候有空也會到圖書館翻看數學家的故事。看到高斯 Gauss 在小時候就用聰明的方法算出 1 + 2 + 3 + … + 100 . 看到祖沖之在千多年前就推算出圖周率到小數點後七個位, 感覺都很神奇。 還有小學的時候, 學到了中國剩餘定理,那些看似 IQ 題的題目,就是好玩。

所以各位同學啊,如果你覺得數學很悶, 沒趣。 我能給你一個建議嗎?去圖書館,找一本數學家的故事,你會發覺你現在在中四五學的數學,都是至少幾百年前的東西,一點都不算難。 而你了解了這些數學家在研究這些定理時的故事時,你會更加對這個科目容易產生興趣呢。